年底要发，土地改革方案+不动产登记

【国土资源部】土地制度改革包括宅基地改革、农村集体经营性建设用地改革等方案，预计将于年底发布。

11月底，国土资源部规划司董司长透露，土地制度改革的总体框架包括宅基地改革、农村集体经营性建设用地改革等方案，已经从国土资源部出手，提交至中央审议，预计将于年底发布。

宅基地改革方案预测：使用权市场化？城镇建设用地指标？宅基地权票？

其中最引人关注的要属宅基地改革方案。我国农村宅基地面临大量闲置、使用权权能单一等问题，农民在宅基地上建造的房屋无法产权化，进而限制了农户房屋财产的抵押、担保等经济功能。与之相反的是，随着城镇化进程加深，城镇建设用地不足的现状日益凸显。针对长期积累的问题，我国有22个城市正在进行宅基地改革试点工作，通过城乡增减挂钩的方式，在所有权不变的基础上，将闲置宅基地的使用权以市场化的方式退出，将其指标转化为城镇建设用地指标。

各地的试点中也根据各自情况有不同的模式，比如已经推行近6年的重庆地票模式，它将宅基地使用权量化为“宅基地权票”，通过权票交易、流转实现农民宅基地自由、有偿退出，显化农民住房财产权益。

地票从生产到使用，需要经历复垦、验收、交易、使用等环节。直至竞购到地票的市场主体选取符合规划的待开发土地，才能将地票落实为实际的建设用地地块。

虽然这一模式也被其它省份效仿，但其自身也面临诸多需要解决的问题，比如闲置宅基地的复垦由谁出钱？比如如何提高开发商购买地票的积极性？据一份调查统计，大部分的地票还是被当地的土地储备中心购买。这也是目前多地宅基地改革模式的共同点，仍然是政府在主导。

脱胎于各试点的这份宅基地改革方案究竟如何操作值得期待。改革方案中提出：退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购，预留一定面积用于宅基地再分配，其余可以调整为集体经营性建设用地使用，实现宅基地财产性。

也就说则少数剩余宅基地可“变身”为农村集体经营性建设用地，其使用权可以直接流转入市。

这就牵涉到土地改革框架中农村集体经营性建设用地的改革。此前，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文就曾透露，这方面改革方案将在年底或明年初出台。

该方案会在试点地区推行，是否全面推广要看试点地区推行的情况而定。而且农村集体经营性建设用地入市之后并不是都能用于商业用途，而是必须符合国家土地整体规划、当地城乡发展规划和土地利用规划。要转变土地用途的，必须经过严格的审批，且用途转变之后的土地增值分配也有严格的规定。

据报道，除农村土地之外，国土部制定的土地制度改革方向还包括城乡建设用地增减挂钩，城镇低效用地再开发，工矿废弃地复垦利用，加快城市土地“三线划定”工作以及探索有条件地区“多规合一”。

巧合的是，今天下午传出，《不动产登记暂行条例》已通过总理签署，将于12月出台。年底一波新政策持续轰炸，将对房地产行业产生哪些影响值得关注。

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