三中全会后房产调控会取长补短？

中国房地产政策层面的思路随着新管理层的调控思路正在发生新改变。新思路与旧思路关键不同在于如何用市场手段来替代此前频繁使用的行政手段来调控越来越失控的房地产市场。

媒体称，在由国家发改委、住建部等有关部门协同推进两年有余之后，“房地产调控长效机制”在完成草稿起草后，已经进入征求意见阶段。如果一切顺利，房地产调控长效机制有望于十八届三中全会后对外公布。作为房地产调控长效机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容。与“房地产调控长效机制”协调，房产税征收试点扩围工作也有望在十八届三中全会之后迅速展开，杭州房产税的试点征收方案，已经接近修改完成。目前对于杭州房产税的方案，已经提出了一些修订意见，而在税率方面将提高至5‰至10‰，而原有方案中，税率为4‰到8‰。

管理层为何要强调“房地产调控长效机制”？一个重要原因在于，此前调控政策具有明显的被动性和短期性。一旦发现房地产暴涨，如果再不加以紧急处置，将会给整个经济运行带来巨大风险，同样，一旦发现市场将要暴跌，如果不加以紧急提供利好政策，将会给整个经济和社会带来巨大灾难。原来的调控政策疲于应付市场暴涨暴跌，出台的政策也多是短期性政策。原本期望这些政策能够带给市场一个稳定态势，但效果往往是相反，虽然行政干预手段短期内会抑制住房价上涨带给经济的压力，但是，一旦政策松动或者遇到现实执行不力的情况，市场又发生了裸奔式奔袭：房价出现报复性大反弹，甚至一年房价都能翻番。这些年来，房地产市场就是在抑制与暴涨的周期中交替进行的。

那么，作为长效政策，应当具备什么样的特征？很显然，长效政策其目的是在解决房地产市场内供需矛盾，而非实现土地财政和税收的目的。我们说中国刚性需求很大，之所以一个重要原因在于我们善于创造这些刚性需求。拆迁以及旧城改造以及农民市民化，就是我们制造的刚性需求。有了刚性需求，作为本来流动性不强的不动产才能成为投机青睐的对象。正是由于刚性需求一再增长，投机才会越来越盛行，再加上中国金融体系的不完善，加剧了中国房地产市场供需矛盾。

所以，从根本上来说，长效机制需要从解决刚性需求角度入手来解决房地产市场不稳定问题。遏制投机性需求，也只能是被迫的，比如房产税，其目的不是解决房地产刚性需求的问题，而是遏制投机问题。增加供应是不二选择，这个选择既可以靠推动保障房来进行，也可以通过市场化来解决。

像杭州的房产税可能征收的税率要比原来预期的高一些，主要是反映了管理层遏制投机性决心。房产税在遏制投机方面，并非是一把神剑，在房价上涨通道中，房产税反而可能成为推进房价上涨的利器，在房价崩溃通道中，房产税也会成为加速抛售的理由。

任志强对著名主持人王刚说，新一届政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平，任志强说完又强调了一句称，“你可以不信，但别后悔。”任志强依靠房价上涨还债论部分地说出了这一轮房价上涨的必要性。

特别是今年六月的房价暴涨，很显然是为了应付地方债务危机、影子银行风险以及经济下滑的预期，问题在于，这与长效机制存在相悖之处，其逻辑在于，房地产虽然可能创造更多的信贷需求以及土地财政，但是，这又势必回到旧有调控的老路上来了。原有的调控政策并非不想通过市场调控能够解决房市稳定性问题，但是囿于房地产创造信贷规模以及土地财政的隐形目的，不得以才采取行政严控手段，否则，市场早就变形了。

因此，长效机制的政策选择，往往是房地产政策目的密切相关，如果是解决刚性需求的住房问题，那么，长效机制将会起到重要作用，否则，可能我们还要被迫采取各种行政手段，才能遏制那长途奔袭的价格暴涨与暴跌了。所以，未来房地产调控政策，是选择取长期政策以弥补短期政策的不足，还是相反，值得期待。